Inwestycje w sercu europejskiej metropolii

Po 15 latach - nie istnieją już Zakłady Mięsne przy ul. Grobla Angielska (kiedyś bardzo dokuczliwe dla lokatorów sąsiednich budynków). Na terenie dawnych Zakładów Rybnych, z których jak na dłoni widać malownicze kamieniczki Głównego Miasta, nowe osiedle mieszkaniowe projektuje Daniel Libeskind. Nie dymi już elektrociepłownia na wyspie Ołowianka nad Motławą, a jej zabudowania zmieniły się w elegancki przybytek sztuki - Filharmonię Bałtycką.

W końcu zmieniła swe oblicze Stocznia Gdańska, część swych terenów sprzedając deweloperom. Tak naprawdę - wiele terenów poprzemysłowych przypomina dzisiaj powojenny Gdańsk - spalony i zburzony. I tak to trzeba nazwać: znowu zaczynamy od ruin...

Ale właśnie teraz jest szansa na to, by rozpoczął się II etap odbudowy Głównego Miasta. Jakie ono będzie - okaże się za kilka lat, a zależy to nie tylko od planistów, ale również od sytuacji na rynku. Na terenie Śródmieścia jest dość terenów na inwestycje.

Po kilku latach cenowego szaleństwa, kiedy każda działka była naprawdę na cenę złota, dzisiaj nie ma jednak oszałamiającego zainteresowania nimi. Bo wzdłuż Motławy, w ramach budowy gdańskiego waterfrontu, powstaje już kilka atrakcyjnych inwestycji o charakterze prestiżowym, więc budowanie kolejnych domów dla bogatych może napotkać na barierę popytu.

Powodów niechęci inwestorów do lokowania swych pieniędzy w Śródmieściu Gdańska jest kilka. Po pierwsze -ograniczenia konserwatorskie. Obszar, znajdujący się w obrębie fortyfikacji nowożytnych, został uznany za pomnik historii. Zaczęto od badań archeologicznych w miejscach, przeznaczonych na rekonstrukcję lub budowę kamienic. I jak się okazało, miejsca jest sporo.

Do odbudowy i rekonstrukcji jest na Głównym Mieście około... 200 kamienic. Na ich parterach mają powstać lokale usługowe. To jednak nie wystarczy, żeby zaspokoić zapotrzebowanie na usługi w centrum miasta. W porównaniu z innymi tej rangi miastami w Europie Zachodniej - zakładów usługowych w centrum Gdańska powinno być co najmniej trzy razy tyle, ile teraz istnieje.

Działki ostatnio potaniały, a w Śródmieściu inwestują nie tylko bogaci deweloperzy, ale i Towarzystwo Budownictwa Społecznego Motława. To, że zabudowa historycznego centrum miasta trwa już tyle lat, ma - nieoczekiwanie - również swoje dobre strony. Największym problemem tej okolicy jest bowiem brak miejsc parkingowych, już nie dla turystów (na to cierpi większość historycznych miast), ale po prostu dla mieszkańców, a zwłaszcza - dla osób, które chciałyby załatwić tutaj jakieś sprawy.

To również bariera dla inwestorów instytucjonalnych: biura bez miejsc parkingowych? Dla takich inwestorów Główne Miasto Gdańska nie będzie atrakcyjne bez możliwości dojazdu autami. Dlatego muszą powstać nowoczesne parkingi, wielopoziomowe. Projekty są, od lat, dzisiaj o ich realizacji decydują już nie możliwości techniczne, a finansowe oraz warunki geologiczne.

Mówiąc krótko - należy się z ich budową spieszyć powoli. Może bowiem dojść do zachwiania stosunków wodnych w gruncie i osłabienia stabilności znajdujących się niedaleko zabytków. Takie niekorzystne zjawisko wystąpiło już podczas budowy podziemnego parkingu w Centromorze. Wskutek wykopania dziury pod podziemną kondygnację obniżył się poziom wód gruntowych, czego skutkiem było zmniejszenie stabilności Wieży Więziennej, oddalonej o ponad sto metrów od Centromoru.

Tak się może dziać i w innych przypadkach, gdy w sąsiedztwie nowych inwestycji znajdują się zabytkowe budowle posadowione na dębowych palach. Dopóki te pale zanurzone są w wodzie - wytrzymają nacisk konstrukcji. Gdy woda się obniża, słabną, bo zaczynają wysychać. Dlatego wszystkie inwestycje na terenie Głównego Miasta wymagają pieczołowitości i kontrolowania stosunków wodnych. Nie można rozwinąć wielkiego placu budowy. Trzeba budować powoli, systematycznie monitorując oddziaływanie na konstrukcje.

To właśnie dlatego II etap odbudowy Głównego Miasta powinien odbywać się niezbyt szybko. Gdyby wszyscy zaczęli jednocześnie kopać doły pod fundamenty, mogłoby dojść do znacznego obniżenia się wód i zakłócenia stateczności wielu budowli zabytkowych, ale i tych stawianych w I etapie powojennej odbudowy nie tylko na pozostałościach dawnych kamienic (właśnie na dębowych palach), ale również na przysypujących je gruzach.

Umocnienie brzegów Motławy (słynne tzw. ścianki larsenowskie) nie pozostało bez wpływu. Dlatego powolne tempo prac sprzyja, wbrew pozorom, współczesnym, historycznym i odbudowanym po wojnie kamienicom.